宅建業免許

宅地建物の取引を行う場合、その態様により宅地建物取引業（以下、宅建業）の免許が必要になります。都道府県知事または国土交通大臣から宅建業の免許を受けた業者を宅地建物取引業者（以下、宅建業者）といいます。

宅地建物の定義

宅地建物取引業法（以下、宅建業法）で定義される「宅地」とは次のものです。

(1)建物が建っている土地: 登記上の地目は関係なく、現に建物が建っていれば宅地とされます
(2)建物を建てる目的で取引する土地: 現に建物が建っていなくても、建てる予定で取引される土地は宅地とされます。
(3)用途地域内の土地: 建物を建てる予定がなくても、都市計画法上の用途地域内の土地であれば宅地とされます。ただし、既に道路、公園、河川等として利用されている土地は除きます。

また「建物」とは、取引の対象となる建物全般であり、マンションやアパートの一部も含みます。

免許の要否

宅建業の免許が必要な場合

(1)他人の宅地建物の売買・貸借の媒介または代理を行う場合: 媒介とは、宅地建物の売主（貸主）と宅地建物の買主（借主）の間に入って取引を成立させる場合です。また、代理とは、例えば、AB間の取引につきCがAの代理人となってＢと取引する場合です。これらの行為を不特定多数を相手に反復継続して行う場合、宅建業の免許が必要になります。
※なお、売買、貸借のほかに交換という取引方法もありますが、ここでは割愛します。
(2)自ら当事者となって宅地建物の売買を行う場合: 自己所有の宅地の分譲を行う場合や、中古の建物を購入してリフォームし転売するような場合です。これらの行為を不特定多数を相手に反復継続して行う場合は、宅建業の免許が必要です。なお、売主等が宅建業者に取引の媒介・代理を依頼する場合であっても、売主等は自ら当事者に該当します。

宅建業の免許が不要の場合

A.自ら当事者となって宅地建物の「貸借」を行う場合: 貸家、貸しビル業や貸アパート経営などは宅建業免許は不要です
B.(1)又は(2)の行為を反復継続して行わない場合等: 不特定多数を相手に反復継続して行う場合を除き、宅建業免許は必要ありません。また、特定の者（会社の従業員など）に対してのみ行う場合も宅建業免許は不要とされます。なお、営利性については免許の要否に関係しません。よって、非営利法人であっても(1)又は(2)の行為を不特定多数を相手に反復継続して行う場合は、宅建業免許が必要になります。

免許の種類

知事許可と大臣許可

宅建業免許には都道府県知事許可と国土交通大臣許可の２種類があります。

１の都道府県に事務所を設置する場合・・・都道府県知事許可
２以上の都道府県に事務所を設置する場合・・・国土交通大臣許可

東京都内に複数の事務所があり、他の都道府県に事務所がない場合は東京都知事許可になります。一方、東京都と神奈川県に事務所がある場合には国土交通大臣許可になります。知事許可の申請は都道府県知事に対して行い、大臣許可の申請は、本店所在地を管轄する都道府県を経由して国土交通大臣に対して行います。

事務所と免許の関係

宅建業の事務所の種類には本店（主たる事務所）と支店（従たる事務所）があります。本店のみ宅建業を営む場合は、支店は宅建業の事務所に該当しません。一方、支店のみ宅建業を営む場合は、本店も宅建業の事務所とみなされます。本店は支店を統括する立場にあるからです。

例えば、東京都に本店、神奈川県に支店があり、支店のみ宅建業を営む場合は、東京都の本店も宅建業の事務所とみなされるため、国土交通大臣許可が必要です。

免許の有効期間

宅建業の免許の有効期間は、許可取得日から５年間です。有効期間満了後も引き続き宅建業を営もうとする場合は、免許の更新が必要です。免許の更新申請は、有効期間満了日の９０日前から３０日前までの間に免許権者に対して行います。

免許の要件

1 申請者

個人の場合は事業主、法人の場合は代表取締役が申請者になります。法人として免許を申請する場合は、定款の事業目的に宅建業を営む旨が記載されていることが必要です。

2 欠格要件

一定の欠格要件に該当する場合は、免許を受ける事がができません。例えば過去に一定の事由で免許を取り消された者や、禁固以上の刑罰（一部の犯罪では罰金刑も含む）を受けた者は一定期間免許を受けることができません。また、暴力団員等、心身の故障によって宅建業を適正に営むことができない者、破産者で復権を得ない者も免許を受けることができません。

欠格要件は、法人の場合は申請者を含む役員全員（および政令使用人）、個人の場合は事業主（および政令使用人）について審査されます。なお、申請者や役員等が欠格要件に該当しない場合でも、その事業活動を実質的に支配する者が暴力団員等である場合には許可を受けることができません。

3 事務所

宅建業における事務所の範囲は次の通りです。

本店又は支店として商業登記されたもの
アのほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所

宅建業の事務所は、守秘義務等のため高度な独立性が求められます。自宅で開業する場合、玄関から事務所まで他の部屋を通らずに行ける必要があります。また、マンションの一室を事務所にする場合は、マンションの管理規約に事務所としての使用が認められている事が必要です。オフィス内で共同事務所とする場合は、他のオフィスと壁または一定以上の高さの衝立で仕切られ、入口から事務所まで他のオフィスを通らずに行ける必要があります。

4 政令使用人

申請者である代表取締役（または事業主）が常勤しない事務所には、政令使用人を置かなければなりません。政令使用人とは、事務所において宅建業にかかる契約を締結する権限を有する人をいい、支店長などが該当します。

5 専任の宅地建物取引士

宅建業社は、事務所に従事する者５人に１人以上の割合で専任の宅地建物取引士（以下、宅建士といいます。）を置かなければなりません。専任の宅建士は、常勤性と専従性（もっぱら宅建業に従事すること）が求められます。従って、専任の宅建士は、他の事務所の従業員や、他の法人の代表者・役員（非常勤を除く）との兼務はできません。また、他の職業との兼業（建設業法の専任技術者や、個人の場合は他士業など）については、他の職業の所管法令で専任する者の兼業を認めていない場合には、兼業することはできません。

営業保証金等

宅建業は扱う金額が大きいため、何かトラブルがあった場合に顧客が受ける損失額も大きくなります。そのため、宅建業の免許を受けた後、営業保証金を供託するか、保証協会に加入して分担金を納めないと営業を開始できない決まりになっています。

営業保証金を供託する場合

営業保証金は下記の金額を主たる事務所の最寄の供託所（法務局）に供託します。

主たる事務所	１０００万円
従たる事務所	１か所につき５００万円

営業保証金は現金の他、一定の有価証券（国債、地方債など）で供託することもできます（評価額は額面の９０％～７０％になります）。

保証協会に加入する場合

保証協会を利用する場合は、保証協会に弁済業務保証金分担金を納付して社員（会員）になる必要があります。分担金の金額は次の通りです。

主たる事務所	６０万円
従たる事務所	１か所につき３０万円

なお、分担金は現金で納付する必要があります。

免許の申請手続

宅建免許の申請手続の流れは、以下のようになります。

神奈川県知事許可・新規申請の場合
１.申請書類作成	申請書は正本・副本各１通を用意します、正本には申請手数料として県収入証紙33,000円分を貼付けます。
２.免許申請	神奈川県知事に対して免許申請します。窓口は建設業課横浜駐在事務所（宅建指導担当）。
３.書類審査	申請書類に不備がないか審査します。
４.審査	欠格要件や事務所について審査します。
５.免許の通知	封書で事務所に通知されます。
６.供託手続または弁済業務保証金分担金納付	免許の日から３か月以内に法務局に営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納付します。
７.供託済みの届出等	６の手続完了後、神奈川県知事に届け出ます。
８.免許証交付	免許証が交付されます。
９.営業開始	事務所には標識を設置し報酬額を掲示します。また、従業者名簿や帳簿を備える必要があります。